最近，生活成本的增幅有所降低，這可能最終會讓一些人更容易負(fù)擔(dān)得起房屋和抵押貸款。

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　　購房者面臨幾十年來最嚴(yán)重的住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)，但通脹放緩可能會減輕潛在購房者的痛苦。

　　美國今年10月的通脹率為3.2%，這表明美聯(lián)儲(Federal Reserve)過去20個月采取的加息舉措正在開始給消費(fèi)者價格降溫。總部位于美國得克薩斯州的投資公司Ninebird Properties的創(chuàng)始人及首席執(zhí)行官馬克·布斯庫爾對《財富》雜志表示，9月至10月的整體通脹率降至3.2%，這意味著生活成本的增幅有所降低，可能最終會讓一些人更容易負(fù)擔(dān)得起房屋和抵押貸款。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)工作了20多年的布斯庫爾說：“通貨膨脹率降低也可能導(dǎo)致央行降低利率，使個人更能夠負(fù)擔(dān)得起貸款購房。”

　　在過去的一個月里，抵押貸款利率已經(jīng)開始下降(至少下降了一點(diǎn))。今年10月中旬，30年期固定抵押貸款利率達(dá)到了8%，創(chuàng)下20年來的新高。據(jù)《抵押貸款新聞日報》(Mortgage News Daily)報道，自那以來，利率有所下降，截至11月15日為7.45%。

　　總部位于美國紐約市的豪華房地產(chǎn)公司Brown Harris Stevens的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家格雷戈里·海姆告訴《財富》雜志：“通脹走低也將有助于提高住房負(fù)擔(dān)能力，這是因?yàn)闈撛谫彿空咴谫徺I所有商品和服務(wù)方面的支出將會減少。”

　　通脹趨平有助于提高住房負(fù)擔(dān)能力——但這可能需要一段時間

　　雖然抵押貸款利率的下降對購房者而言是一個好消息，但目前的利率仍然遠(yuǎn)不如新冠疫情時期的可負(fù)擔(dān)性。就在幾年前，購房者還可以獲得低于3%的抵押貸款利率，但房地產(chǎn)市場專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計利率短期內(nèi)不會降到這么低。

　　“許多購房者都在觀望，等待利率下降。”在抵押貸款行業(yè)工作23年的資深人士、Fairway Independent Mortgage Corp.的分公司經(jīng)理杰里米·沙赫特對《財富》雜志表示。“利率不會像前幾年那樣跌至歷史低點(diǎn)，但會從最近的歷史高點(diǎn)回落。”

　　相反，通脹趨平和抵押貸款利率下降可能需要一段時間才能夠?qū)ψ》控?fù)擔(dān)能力產(chǎn)生重大影響。

　　布斯庫爾說：“一般來說，可能需要幾個月甚至幾年的時間才可以看到顯著的變化。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是根據(jù)供需運(yùn)行的，需要時間來調(diào)整。隨著通脹率的下降，物價可能需要一段時間才能夠穩(wěn)定下來，而隨著個人增強(qiáng)購買力信心，需求也會增加。”

　　此外，抵押貸款利率并不是影響美國住房負(fù)擔(dān)能力的唯一因素。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogic凱斯-席勒全美房價NSA指數(shù)(S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index)的數(shù)據(jù)(30多年來衡量房屋價值的主要指標(biāo))，過去七個月，成屋價格上漲了近7%，至311,500美元。然而，深秋和冬季的房價較低，購房競爭者也較少。

　　私人住宅投資房地產(chǎn)市場New Western的總裁及聯(lián)合創(chuàng)始人庫爾特·卡爾頓告訴《財富》雜志：“然而，這往往是一年中庫存最低的時候，因此，盡管通脹率較低，購房者依舊需要調(diào)整自己的預(yù)期和搜索條件。”

　　房地產(chǎn)市場專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，房屋庫存水平低是阻礙購房者購買可負(fù)擔(dān)的住房的另一個主要因素。美國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷自2010年以來最嚴(yán)重的房屋銷售低迷(當(dāng)時美國經(jīng)濟(jì)正在努力擺脫金融危機(jī)的影響)。事實(shí)上，根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(National Association of Realtors)的數(shù)據(jù)，今年9月，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后的成屋年銷售量為396萬套，同比下降了15%。

　　成屋的有限庫存將繼續(xù)“加劇住房市場負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)，從而進(jìn)一步影響房價。”卡爾頓說。“這種情況可能會持續(xù)下去，直到更廣泛的經(jīng)濟(jì)盡力解決重大經(jīng)濟(jì)障礙問題。”

　　然而，即使房地產(chǎn)市場受到輕微打擊，也可能讓一些購房者勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)得起住房。

　　“隨著通脹降溫，利率將會下降，更多的購房者將進(jìn)入市場。”沙赫特表示，“庫存水平也非常低，這是因?yàn)樵S多賣家即使想賣房，但由于當(dāng)年鎖定超低利率而選擇觀望。隨著利率開始下降，更多賣家將掛牌出售房屋，這將有助于提高庫存水平。”

　　海姆還預(yù)計，由于通脹和抵押貸款利率下降，未來幾周將有更多的房屋交易完成。

　　他說：“我預(yù)計，未來幾周簽署的購房合同將顯著增加。”但是，“最大的問題是，如果庫存水平仍舊很低，這種情況可以持續(xù)多久。”